Frankfurt/Main 10. Januar 2016
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat nach Informationen von JLL mit einem Volumen von 4,9 Mrd. Euro (Einzeltransaktionen und Portfolios) erneut ein Rekordergebnis erzielt und das Volumen vom Vorjahr um knapp 12% übertroffen. Auch für den 5- und 10-Jahresdurchschnitt sind eindrucksvolle Zahlen zu notieren: hier schlagen eine Verdoppelung und eine Verdreifachung zu Buche. Insbesondere ca. 2,1 Mrd. Euro im vierten Quartal, das höchste jemals registrierte Volumen in einem Dreimonatszeitraum, hat zu diesem ausgezeichneten Ergebnis beigetragen.
Mit immerhin sieben großvolumigen Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich und 1,9 Mrd. Euro (davon allein vier im letzten Quartal mit 960 Mio. Euro), wurden die Einsätze von 2015 mit fünf Transaktionen und 1,3 Mrd. Euro übertroffen. Der Rekordwert zeigt die bei Investoren weiter wachsende Beliebtheit der Asset-Klasse Hotel. Deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland hat sich von 5% in 2012 auf 9% in 2016 erhöht, in absoluten Zahlen ein Anstieg um 3,7 Mrd. Euro.
Beteiligt an den großvolumigen Engagements waren vor allem institutionelle Anleger, die rund 1 Mrd. Euro in drei Transaktionen investierten. Diese Anlegerklientel war auch insgesamt die aktivste Investorengruppe. Ihr Anteil am gesamten Hotel-Transaktionsvolumen machte rund 60% aus. Damit wurde ein Kapital von 2,9 Mrd. Euro in 52 Transaktionen eingesetzt. Vermögende Privatpersonen und Private Equity Firmen mit 11 bzw. acht Transaktionen investierten zusammen knapp 1 Mrd. Euro in Hotelimmobilien, entsprechend einem Anteil von ca. 20%. Die beliebteste Vertragsform beim Kauf von Hotels bleiben Pachtverträge. Etwa 80% aller Transaktionen wurden auf Basis dieser Vertragsart veräußert.
Deutsche Anleger generierten 2016 nur etwa 40% des Transaktionsvolumens, waren jedoch für 65% aller Verkäufe verantwortlich. Insbesondere bei den großen Portfolioinvestments kamen oft ausländische Investoren zum Zug. Als stärkste ausländische Investorengruppe agierten französische Anleger, die nicht nur für die größte Transaktion verantwortlich zeichneten, sondern, insgesamt dreimal bei Investments über jeweils 100 Mio. Euro beteiligt waren. Mit etwa 1,3 Mrd. Euro legten sie circa. 27 % des gesamten Hoteltransaktionsvolumens in deutschen Hotelimmobilien an.
Rückgang bei Einzeltransaktionen
Von den insgesamt in 2016 realisierten 95 Hoteltransaktionen (2015: 101) entfielen 69 auf Einzeltransaktionen (2015: 78) mit einem Volumen von knapp über 2 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von ca. 12%. die großvolumigen Portfolios die Einbußen bei den Einzeltransaktionen mehr als wett gemacht haben. Der durchschnittliche Preis pro Transaktion hat sich um 2 Mio. Euro auf etwa 30 Mio. Euro pro Asset verringert.
Mit einem Anteil von rund 40% an allen Einzeltransaktionen entfiel ein großer Teil der Investitionsaktivität auf Frankfurt, München, Düsseldorf und Hamburg (29 Transaktionen). Alle vier Märkte haben sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt und konnten nach den Rückgängen infolge der globalen Wirtschaftskrise in den Jahren 2007 bis 2009 bei den Übernachtungen und Ankünften fortlaufend jährliche Rekorde aufstellen. Die aktuellsten Zahlen für 2016 deuten auch in fast allen Städten auf einen erneuten Spitzenwert, angeführt von Hamburg und Düsseldorf mit einem jährlichem Wachstum bei den Übernachtungen zwischen 4% und 5%.
Interhotel Deal macht fast ein Viertel des Portfoliovolumens aus
Das Volumen der Portfoliotransaktionen erhöhte sich in 2016 um 50% auf 2,8 Mrd. Euro. 22 Hotel-Portfoliotransaktionen (2015: 15) und vier Hoteltransaktionen im Rahmen von “Mixed-Use” Portfoliotransaktionen (2015: 8) wechselten den Eigentümer. Ein hoher Anteil des Volumens entfiel auf das Interhotel Portfolio mit insgesamt neun Hotels in Ostdeutschland.
Leichter Rückgang des Investitionsvolumens für 2017 erwartet
Im Hinblick auf die sehr robuste wirtschaftliche Lage und den stetig wachsenden Tourismussektor, könnte 2017 auch für den Hotelmarkt ein weiteres, sehr dynamisches Investmentgeschehen anstehen. Die nach wie vor attraktiven Finanzierungskonditionen und die anhaltend sehr niedrigen Renditen in anderen Asset-Klassen tun ihr Übriges. Derzeit einzige bremsende Variable ist die sehr überschaubare Anzahl an großvolumigen Portfolios. Ginge es nur nach dem zur Verfügung stehenden Kapital, würde es für das Transaktionsvolumen nur eine Richtung geben: weiter nach oben. Die Nachfrage ist da. Allerdings auch weltweit vielfältige Unwägbarkeiten.